lei de condominio

Entenda os principais pontos da lei de condomínios e suas atualizações

Residir em um condomínio é um exercício contínuo de bom senso, tolerância e respeito. É preciso que sejam analisadas as regras previstas em lei, a fim de que tudo isso ocorra da forma ideal, almejando a convivência pacífica e ordenada. A relação dentro dos condomínios é guiada por vários níveis de poder e regras, que guiam questões como a prestação de contas e também as vagas na garagem.

Lei de Condomínios é a Lei nº 4.591/64. Ela já foi superior a outras medidas, mas passou a ser secundária depois que foram publicados os 44 artigos do Código Civil, em 2002. A lei do condomínio inclui ainda deveres, direitos e condutas que devem ser respeitadas — e que, geralmente, o Código Civil também engloba.

Neste post, falaremos sobre os principais pontos da legislação de condomínios. Acompanhe!

Código Civil

A Lei Federal n° 10.406/02 começou a vigorar no dia 11 de janeiro de 2003. O novo Código Civil veio para mudar a Lei de Condomínio (4.591/64), que, até então, conduzia o tema, e predominava sobre as outras regras. Ele regula temas como convenções e assembleias, deveres e direitos do condômino, vagas, inadimplência, obras e partes comuns.

Conheça, a seguir, alguns dos itens que são abordados.

Direito e deveres do condômino

Alguns dos direitos do condômino, são:

  • votar e participar nas assembleias, desde que esteja com as despesas em dia;
  • utilizar livremente suas unidades e as partes comuns, de acordo com seu objetivo, desde que não elimine a utilização dos outros moradores.

O condômino tem os seguintes deveres:

  • não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
  • ajudar nas despesas do condomínio;
  • não prejudicar a salubridade, a segurança e o sossego e dos demais moradores;
  • não mudar a cor e a forma da fachada, esquadrias e das partes externas.

Conselho fiscal e eleição do síndico

  • na reunião da assembleia, será decidido quem será o novo síndico, a fim de administrar o condomínio por até dois anos e que poderá renovar-se. Lembrando que o síndico poderá não ser um condômino;
  • poderá ser realizado um conselho fiscal no condomínio formado por 3 membros que são eleitos pela assembleia, por, no máximo, 2 anos, a fim de aprovar as contas do síndico.

Atividades e deveres do síndico

  • convocar a assembleia dos condôminos;
  • realizar o seguro da edificação;
  • prestar contas à assembleia, todos os anos e quando for exigido;
  • informar imediatamente à assembleia sobre a existência de procedimento administrativo ou judicial que seja de interesse do condomínio;
  • fazer o orçamento da receita e da despesa referente a cada ano;
  • cumprir a convenção, as determinações da assembleia e o regimento interno;
  • cuidar da conservação e da guarda das partes comuns, além de zelar pela prestação dos serviços realizados;
  • realizar a cobrança das contribuições dos condôminos, assim como impor e cobrar as devidas multas;

Multas

  • teto da multa devido a uma conduta antissocial: pode chegar a dez vezes o valor da taxa do condomínio;
  • teto da multa por atraso de pagamento das taxas condominiais: 2%;
  • para descumprimento das normas: o teto da multa poderá chegar a até cinco vezes o valor da taxa condominial para infratores reincidentes, caso tenha a aprovação de 3/4 dos condôminos.

Obras

  • caso as obras sejam voluptuárias (para melhorar a fachada, por exemplo), sua execução depende de voto de ⅔ dos condôminos. O voto da maioria é suficiente, caso seja uma obra útil;
  • as reparações ou obras necessárias podem ser feitas pelo síndico, independentemente de autorização ou por qualquer condômino, em caso de impedimento ou omissão deste;
  • caso sejam urgentes as obras ou reparos necessários, e também forem criar despesas altas, o condômino ou o síndico que tomou a iniciativa precisará realizar uma assembleia e comunicá-la;
  • caso não sejam urgentes, essas obras necessárias apenas poderão ser realizadas com autorização da assembleia;
  • será reembolsado das despesas que gerar o condômino que fizer os reparos necessários. Porém, não tem direito à restituição dos gastos de obras de outra natureza, por mais que seja de interesse comum;
  • são necessários 2/3 dos votos dos condôminos para execução de obras para elevar o uso de estruturas de utilização comum já existentes.

Convenção do condomínio

Além do Código Civil e da lei 4591/64, a vida em um condomínio possui algumas regras próprias: o regulamento interno e a convenção. São essenciais as regras do próprio local para fazer com que ele tenha sua própria identidade, mas é muito importante que essas normas internas não entrem em conflito com as leis federais, estaduais e municipais.

Regimento interno

É realizado pelo próprio condômino e é necessário que tenha a aprovação da maioria das pessoas presentes. O regimento interno deve fazer parte da convenção do condomínio, e ser, assim, registrado em cartório.

Apesar de o registro não ser obrigatório, torna-se essencial para esclarecer regras de cuidado com a utilização de espaços comuns, do patrimônio, proibições necessárias e condutas internas, animais no apartamento e serviços terceirizados.

O regimento interno, ao contrário das convenções, não poderá possuir as matérias que a lei refere-se como de sua jurisdição, tendo a convenção sempre em nível superior. Ele tem como objetivo o cotidiano de todo o condomínio, tornando mais objetivas as normas de relacionamento entre os moradores.

Devido ao fato de os elementos que estão no regimento interno do condomínio serem de ordem diária, será possível achar informações como ambiente para deixar bicicletas, permissão para ter animais, utilização de colaboradores do condomínio para serviços particulares, utilização de dependências de forma irregular, etc.

É necessário que sejam aprovadas as regras por meio de uma reunião da assembleia, visto que elas serão voltadas para os moradores.

Assembleias

São obrigatórias as reuniões da assembleia no condomínio, pelo menos uma vez ao ano, conforme a lei de condomínios, e elas têm o objetivo de viabilizar alinhamento, discussões e votações. Na verdade, é uma oportunidade para a prestação de contas, as contribuições dos condôminos, aprovação do orçamento das despesas e também para escolher o síndico.

Nessas reuniões é feita a atualização e a alteração da convenção e o regimento interno do condomínio, com a condição de que seja aprovado com o quorum de no mínimo ⅔ dos condôminos para a convenção, e que seja maioria simples para o regimento, porém respeitando sempre a Lei do Condomínio e as leis superiores do Código Civil.

Por causa do grande número de pessoas presentes nessas reuniões, é essencial manter a organização. Assim, será possível ter uma assembleia eficiente e resolver as questões abordadas. E isso deve acontecer a partir da convocação dos moradores.

Por fim, as muitas normas que formam a lei de condomínios devem ser bem entendidas e aplicadas por todos os envolvidos. Ao conseguir dominar essas diretrizes, são muito grandes as oportunidades de realização de uma gestão adequada, capaz de viabilizar o convívio justo e harmonioso entre os condôminos, além de uma prestação de contas eficiente.

Você curtiu o nosso post? Então, aproveite para conferir também todas as informações sobre gestão de condomínios que um escritório contábil precisa saber.

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